Artigos | Postado no dia: 26 agosto, 2025
Imóvel em área de proteção pode ser regularizado? Entenda
A regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental é uma questão que desperta dúvidas em milhares de brasileiros.
É comum encontrar famílias vivendo há décadas em locais que hoje são classificados como áreas ambientalmente protegidas, sem saber se podem manter suas casas ou se correm o risco de perder tudo.
Afinal, imóvel em área de proteção ambiental pode ser regularizado?
Neste artigo, vamos explicar como funciona a regularização fundiária em APA, quais são os critérios legais para a regularização ambiental de imóveis urbanos e o que esperar desse processo, com foco na legislação brasileira.
Siga a leitura!
O que é uma área de proteção ambiental?
Uma Área de Proteção Ambiental (APA) é uma unidade de conservação de uso sustentável. Isso significa que o objetivo é proteger a biodiversidade, mas permitindo a presença humana sob certas regras.
Já as Áreas de Preservação Permanente (APPs), como margens de rios, encostas e nascentes, exigem proteção ainda mais rígida.
Em ambos os casos, a regularização em área ambiental é possível em algumas situações, desde que respeitados critérios técnicos e legais.
Imóvel em área de proteção ambiental pode ser regularizado?
Sim, imóvel em área de proteção ambiental pode ser regularizado, desde que a ocupação seja consolidada, de interesse social ou específico, e que haja viabilidade ambiental comprovada.
Essa regularização depende de avaliação técnica, aprovação por órgãos ambientais e compatibilidade com o plano de manejo da área.
A regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental não é automática. Cada caso deve ser analisado individualmente, levando em consideração:
- Tempo de ocupação;
- Categoria da unidade de conservação (APA, APP);
- Interesse público ou social da ocupação;
- Existência de infraestrutura básica;
- Ausência de riscos geológicos ou ecológicos graves.
A regularização fundiária em APA e a Reurb
A Lei nº 13.465/2017 trouxe avanços ao permitir a regularização fundiária em APA e outras áreas de preservação, por meio da Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
A Reurb se divide em duas modalidades:
- Reurb-S: para ocupações de interesse social, normalmente voltadas a famílias de baixa renda;
- Reurb-E: para ocupações de interesse específico, como condomínios ou loteamentos.
Por meio da Reurb, é possível obter a regularização ambiental de imóveis urbanos situados em APAs, desde que a ocupação seja anterior à criação da unidade de conservação e haja parecer técnico favorável.
Exemplo prático de regularização em área ambiental
Imagine uma comunidade que vive há 40 anos em uma região de encosta dentro de uma APA municipal. A prefeitura inicia um projeto de regularização fundiária em APA, com base na Reurb-S. Um estudo técnico avalia os impactos ambientais, propõe compensações ecológicas e define quais construções podem permanecer.
Nesse caso, a regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental se mostra viável, justamente por atender a critérios legais e sociais.
Por outro lado, casas construídas recentemente, em desacordo com normas ambientais e sem licenciamento, dificilmente conseguirão a regularização em área ambiental. Nesses casos, pode haver até mesmo demolição.
Caminhos jurídicos para regularização ambiental de imóveis urbanos
Além da Reurb, há outras formas de buscar a regularização ambiental de imóveis urbanos, especialmente em APAs:
- Adaptação ao plano de manejo da APA;
- Obtenção de licença ambiental de regularização;
- Celebração de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público ou órgão ambiental;
- Ação judicial quando houver omissão do poder público.
A viabilidade depende sempre de parecer técnico e da legislação local. Por isso, contar com um advogado especialista em direito imobiliário ambiental é essencial.
Quando a regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental não é permitida?
A regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental pode ser negada em situações como:
- Ocupações recentes sem respaldo legal;
- Áreas de risco geológico ou deslizamento;
- Zonas com valor ecológico intocável (nascentes, manguezais, etc.);
- Construções que causaram danos irreversíveis.
Nesses casos, o imóvel poderá ser considerado ilegal, com aplicação de sanções administrativas e judiciais.
Quais são os riscos de manter imóvel irregular em APA ou APP?
Imóveis construídos ilegalmente em áreas protegidas estão sujeitos a:
- Multas ambientais;
- Impossibilidade de regularização fundiária;
- Demolição por ordem judicial;
- Restrições na matrícula e no registro imobiliário.
Além disso, o proprietário pode enfrentar dificuldades para vender, financiar ou obter serviços públicos no local.
Regularização ambiental de imóveis urbanos: por onde começar?
Se você possui um imóvel em área de proteção ambiental e quer saber se ele pode ser regularizado, o ideal é iniciar com:
- Levantamento de documentos: posse, planta, comprovantes de moradia;
- Consulta à prefeitura sobre zoneamento e APA;
- Avaliação ambiental (através de engenheiro ou arquiteto);
- Consulta a um advogado para avaliar se há possibilidade de regularização fundiária em APA ou via Reurb.
A regularização ambiental de imóveis urbanos é um processo técnico e jurídico. Quanto antes for iniciado, maiores as chances de sucesso.
Conclusão
A regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental é um desafio que envolve direito à moradia e proteção ao meio ambiente.
Embora não seja simples, imóvel em área de proteção ambiental pode ser regularizado, sim — desde que se respeite a legislação, os critérios ambientais e os instrumentos jurídicos adequados.
É fundamental buscar apoio técnico e jurídico, avaliar a real situação do imóvel e iniciar o processo de regularização em área ambiental o quanto antes.
Com planejamento, respeito às normas e suporte especializado, é possível encontrar caminhos legais para a regularização ambiental de imóveis urbanos, inclusive dentro de APAs.
Este texto é apenas informativo e não substitui a consulta a um advogado devidamente qualificado para obter direcionamento conforme a sua situação individual.
Se você tiver dúvidas, entre em contato conosco! Estamos à disposição para ajudá-lo.
FAQ – Regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental
- Toda casa em APA pode ser regularizada?
Não. A regularização de imóveis em áreas de proteção ambiental depende de análise técnica, interesse social da ocupação e compatibilidade ambiental. - Preciso contratar advogado?
Sim. Um advogado especializado ajuda a avaliar se o imóvel em área de proteção ambiental pode ser regularizado e conduz o processo com segurança. - Qual o papel do Ministério Público?
Fiscalizar e, quando necessário, firmar TACs que viabilizam a regularização ambiental de imóveis urbanos com base em estudos técnicos. - O que acontece se eu não regularizar?
Você pode sofrer autuações, ter o imóvel embargado ou demolido, e não conseguirá registrá-lo legalmente. - Quanto tempo demora o processo de regularização?
Varia conforme a complexidade do caso, mas pode levar de alguns meses a anos, principalmente quando envolve a regularização fundiária em APA ou trâmite judicial.