Artigos | Postado no dia: 3 setembro, 2025

Averbação de construção: quando é obrigatória? 2025

A averbação de construção no cartório é o procedimento de regularização de uma obra finalizada em um terreno (lote). Trata-se da atualização da matrícula do imóvel (“certidão de nascimento).

Mesmo que a obra já esteja pronta e em plena utilidade, se ela não estiver averbada (registrada na matrícula depositada no cartório de imóveis), não alcança eficácia nos termos legais.

Tal significa que, para o cartório, o imóvel continua sendo apenas aquele com registro originário. Por isso, é correto afirmar que a averbação de qualquer construção (acessão) é obrigatória.

Além da regularização formal, a averbação também impacta diretamente sobre valor venal do imóvel e tributos, como o IPTU. Em resumo: sem a averbação da construção no Registro Imobiliário, o imóvel está incompleto, mesmo que esteja habitado e edificado.

Quando a averbação de construção é obrigatória?

A legislação brasileira exige a averbação de construção sempre que houver uma obra concluída em terreno previamente registrado. Isso vale para construções novas, ampliações significativas, reformas estruturais ou alterações no uso do imóvel.

Em outras palavras, quando a averbação de construção é obrigatória, significa que a propriedade só estará juridicamente protegida se formalmente registrada na matrícula do imóvel. A obrigação é válida tanto para imóveis urbanos quanto rurais, independentemente da amplitude da obra.

Portanto, quem mantém um imóvel sem averbação regular no cartório corre riscos inerentes a irregularidade, exemplificativamente: oferecê-lo em garantia de empréstimos; venda e ou/transmissão in vida (divórcio) ou causa mortis (inventário).

Como funciona o processo de averbação de construção?

A averbação acontece depois da conclusão da obra e de vistorias realizada pela administração pública local (geralmente Município onde localizado). Com base nessas vistorias, são emitidos documentos como o habite-se e a certidão de conclusão da obra, essenciais ao registro.

Com esses documentos em mãos, o próximo passo é levar tudo ao Cartório de Registro de Imóveis onde está registrada a matrícula. Lá, é feito o requerimento formal de averbação, com as informações sobre a área edificada, finalidade da construção e outros dados.

O processo pode variar conforme o município, mas a lógica é a mesma: autorização da obra, execução, vistoria, emissão dos documentos e, por fim, a averbação da construção no cartório.

Quais documentos são exigidos para a averbação?

Para realizar a averbação de construção no cartório, é preciso apresentar:

• Habite-se ou alvará de regularização;
• Certidão negativa de débitos do INSS (CND);
• Requerimento assinado pelo proprietário, com firma reconhecida;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• ART ou RRT do responsável técnico;
• Planta da obra (se exigido);
• Comprovante de pagamento das custas cartorárias.

Esses documentos garantem que a obra cumpriu as exigências legais, técnicas e fiscais.

Quais são os riscos de manter o imóvel sem averbação no cartório?

O principal risco de se manter um imóvel sem averbação no cartório é que, para fins legais, a construção (acréscimo) não existe. Mas que isso, a administração pública local pode cobrar tributos retroativos, aplicar multas, negar licenças futuras ou exigir a demolição da área não regularizada. E mais: um imóvel irregular tem seu valor de mercado reduzido, pois gera insegurança jurídica para o comprador.

Regularizar a situação por meio da averbação de construção no cartório é, portanto, uma etapa essencial para proteger o patrimônio e garantir sua plena utilização econômica e jurídica.

FAQ

1. O que significa averbar uma construção?
   É o ato de registrar oficialmente no cartório a existência da obra concluída, atualizando a matrícula do imóvel.
2. Quando a averbação de construção é obrigatória?
   Sempre que há uma construção nova, reforma relevante ou ampliação da área edificada.
3. Quais os documentos necessários para a averbação?
   Habite-se, CND do INSS, requerimento assinado, planta e matrícula do imóvel.
4. Posso vender um imóvel sem averbação da construção?
   Tecnicamente sim, mas isso dificulta o financiamento e gera riscos jurídicos.
5. Quanto custa para fazer a averbação?
   Depende da área construída, do cartório e da localização. Além das taxas, pode haver gastos com regularização documental.

Conclusão

A averbação de construção no cartório é obrigatória sempre que houver uma edificação concluída em um terreno registrado. Ela garante que o imóvel esteja de acordo com a realidade física e com as exigências legais municipais, estaduais e federais.

Ignorar esse procedimento deixa o imóvel sem averbação no cartório e sujeito a uma série de complicações, desde multas até perda de valor de mercado. Por isso, se você concluiu uma obra, não deixe de providenciar a regularização do imóvel construído o quanto antes, com apoio jurídico especializado.

Este texto é apenas informativo e não substitui a consulta a um advogado devidamente qualificado para obter direcionamento conforme a sua situação individual.

Se você tiver dúvidas, entre em contato conosco! Estamos à disposição para ajudá-lo.